ENQUETE / Les records de 2011 appartiennent au passé. Le climat économique morose, les nouvelles mesures fiscales et la remontée des taux de crédit ont provoqué un retournement presque partout en France.

Est-ce la proximité de la présidentielle, la montée des taux, la fin du prêt à taux zéro ou le durcissement du régime des plus-values ? Depuis 2 mois, le marché de l'immobilier est comme suspendu : les propriétaires attendent le passage d'un visiteur sérieux; les agents espèrent le coup de fil d'un acheteur solvable; quant aux banquiers, ils ne courent pas après le client.
Conséquence : les prix, qui ont augmenté en moyenne de 6,5% l'an dernier - battant un nouveau record à Paris au quatrième trimestre, à 8.390 euros le m² -, sont orientés à la baisse.

Pour les propriétaires qui n'ont pas réussi à trouver un acheteur rapidement, c'est la catastrophe. "Aujourd'hui, si les vendeurs n'ont pas eu de visite dans les trois premières semaines, il faut qu'ils baissent leur prix de 10 à 15 %", avertit Sébastien de Lafond, PDG du site MeilleursAgents. Car le temps joue contre eux. Jean-François Vernier a déjà diminué de 15 % le prix de sa maison près d'Angers. Mais les "touches" se font rares, "les deux acheteurs vraiment intéressés ont dû abandonner, faute d'un accord de financement", regrette-t-il.

Car les banques ne prêtent plus. "Depuis l'automne, elles n'ont fait aucune campagne publicitaire sur le crédit immobilier. C'est un signe", remarque Jean-Michel Guérin, directeur général du site De particulier à particulier. En fait, les établissements ont surtout durci leurs exigences quant à la stabilité de l'emploi et l'apport personnel.

Acheteurs désolvabilisés :

A cela s'ajoute la hausse des taux : les crédits à moins de 4 % sur 20 ans ont quasiment disparu du paysage. "Depuis leur plus bas de fin 2010, les taux des prêts ont augmenté d'au moins 0,65 point", explique Michel Mouillart, professeur à l'Université Paris 10.
Les primo-accédants sont les plus mal traités : impossible d'obtenir un taux inférieur à 4,5 % sur 20 ans. Du coup, beaucoup, notamment les locataires, renoncent à acheter : "16  % d'entre eux se voient refuser un prêt, contre 10 % en juin dernier", constate Isabelle Vrilliard, directrice générale du site A Vendre-A Louer.

C'est aussi le cas des professions libérales et des commerçants, "des professions considérées comme risquées par les banques", confirme Olivier Alonso, fondateur du réseau Solvimo. Un malheur ne venant jamais seul, ces emprunteurs ne peuvent même plus compter sur l'aide des pouvoirs publics. Jusqu'à présent, ils pouvaient bénéficier du prêt à taux zéro. Ce PTZ avait permis l'an dernier à 300.000 ménages, soit plus de 40 % des acheteurs de logements anciens, de boucler leur dossier.

Hélas, les finances de l'État sont à sec, et le gouvernement a mis fin le 31 décembre dernier au PTZ dans l'ancien. Ce durcissement des conditions d'accès au crédit est un coup dur pour les jeunes couples. En 2011, le réseau Century 21, qui compte plus de 900 agences, a par exemple constaté un recul de 8 % du nombre d'acheteurs de moins de 40 ans. Et une progression de 27 % des achats des plus de 50 ans. Sur deux ans, compte tenu de la hausse des prix et du coup de vis sur le crédit, presque 25 % des acquéreurs potentiels ont ainsi disparu, soit entre 200.000 et 250.000 futurs propriétaires. Et c'est loin d'être terminé : en janvier, le volume des prêts a encore diminué de 25 % par rapport à janvier 2011. C'est le plus gros coup de frein depuis la mise en place de l'Observatoire crédit logement/CSA. Il est ressenti sur tous les marchés, même les plus actifs.

Délais de vente allongés :

A Paris, entre le premier et le second semestre de l'année dernière, les délais de vente avaient déjà commencé à augmenter, passant de quarante à cinquante jours. Ils se sont encore allongés d'un ou deux jours en janvier. Quant au volume des ventes, qui avait déjà baissé de 10 % fin 2011, selon les notaires d'Île-de-France, il a encore diminué de 7 à 8 % en ce début d'année. Les visites se multiplient, pas les transactions. Ce qui fait monter le stock de biens à vendre : "Depuis septembre, à Paris, ils ont augmenté de 20 %, constate Christophe du Pontavice, PDG du réseau d'agences Efficity. Du coup, la Fnaim, principale fédération d'agents immobiliers, a revu à la baisse ses prévisions de transactions pour 2012 : sans doute moins de 650.000, contre 860.000 en 2011.

Rabais négociés :

Dans le neuf comme dans l'ancien, il ne fait pas bon être vendeur ces temps-ci. Mais cela fait l'affaire des acheteurs, qui peuvent négocier des rabais. Plusieurs économistes, à Standard & Poor's et au Crédit agricole notamment, soulignent depuis quelques années déjà que les prix sont surévalués de 20 à 25 %. Une telle chute semble pourtant peu probable : la démographie française est dynamique, et les divorces sont nombreux. "L'Insee les a sous-estimés: il prévoyait une hausse de 15 % du nombre de ménages divorcés sur dix ans, mais elle a été de 45 %", souligne Frédéric Monssu, directeur général de Guy Hoquet. Le marché risque donc de baisser lentement: de 5 %, selon la Fnaim et les constructeurs, à 10 %, selon Meilleurs Agents, De particulier à particulier et Laforêt.

Nous ne comptons plus les clients intéressés pour acheter au Costa Rica qui nous disent « J’arrive dès que j’ai vendu ma maison, mon appartement … » et qui n’arrivent pas sauf à baisser d’un coup de 20 % leurs prétentions. Il ne serait pas étonnant que, hors bien d’exception, les prix baissent en France de 20 à 30 % dans les 3 prochaines années. Car nous sommes clairement dans une bulle immobilière qui commence à peine à se dégonfler. Et même à ce niveau de baisse, l’immobilier resterait encore bien trop cher pour la majorité des candidats acquéreurs. Rendez-vous en 2015 pour faire les comptes.
Nous sommes en avril 2015 et je repasse par là ... Bingo, malheureusement j'avais raison sans compter que l'euro s'est écroulé depuis lors face au dollar US ... Double bonus donc pour ceux qui ont vendu en France et pays similaires voici quelques années et investi le produit de leur(s) vente(s) au Costa Rica !