Avec 65 % de leur patrimoine investi dans l’immobilier, les Français peuvent être qualifiés de véritables amoureux de la pierre, bien plus que les Italiens (60 %), les Allemands (57 %), les Japonais (39 %) ou les Américains (27 %). On comprend alors mieux pourquoi évoquer une bulle dans ce secteur reste un sujet tabou dans l’Hexagone.
Pourtant, en cinquante ans le prix de l’immobilier a été multiplié par 26, soit une hausse annuelle moyenne de 7.3 % depuis 1965. La progression s’est surtout accélérée à partir de 1998, pour atteindre un rythme de croissance annuel de 9.4 % jusqu’en 2008 ! La valeur des biens immobiliers sur l’ensemble du territoire a ainsi plus que doublé au cours des 13 dernières années.
Comment expliquer une hausse d’une telle ampleur ? En théorie, deux facteurs structurels déterminent le prix des logements : l’inflation générale des biens et services (se traduisant par une hausse du coût de la construction) et l’augmentation du revenu disponible des ménages. Or aucun des deux facteurs ne peut expliquer l’envolée de 161% des prix depuis 1998 :

1/ Si les prix de l’immobilier en termes réels, c'est-à-dire retraités de l’inflation des biens et services, sont restés quasiment stables entre 1965 et la fin des années 90, ils se sont en revanche envolés de 110 % à partir de 1998. L’inflation des biens et services ne peut ainsi en aucun cas justifier à elle seule cette hausse incontrôlable du prix de la pierre depuis 13 ans.

2/ Les prix de l’immobilier ont évolué quasiment de la même manière que le revenu des ménages entre les années 60 et la fin des années 90, le ratio prix/revenu restant dans un étroit tunnel autour de la moyenne. Les années 2000 ont là encore marqué un tournant historique : ce ratio a alors littéralement explosé à la hausse, progressant de plus de 87% entre 1998 et aujourd’hui. La encore l’augmentation du revenu des ménages ne suffit pas à expliquer un rythme de croissance de 9.4 % par an entre 1998 et 2008 des prix de l’immobilier.

Si l’accessibilité d’un bien est plus faible à Paris (un 70 m² se paye 12.4 fois le revenu moyen en France) qu’en province (4.8 fois le revenu moyen pour un bien de 90 m²), il apparaît néanmoins qu’elle a évolué défavorablement sur tout le territoire depuis 1998, contrairement à la surchauffe de l’immobilier des années 80 qui était uniquement parisienne. En conséquence, c’est bien l’ensemble des biens immobiliers français qui est actuellement sous pression, rendant un retournement d’autant plus dangereux pour l’économie française.

Le diagnostic semble alors limpide : en dépit d’une conjoncture pourtant difficile, jamais l’immobilier n’a été aussi cher qu’aujourd’hui, que ce soit en absolu ou en relatif. Cette bulle gigantesque, d’autant plus dangereuse qu’elle est étendue à l’ensemble du territoire, rend le secteur particulièrement fragile à toute évolution financière ou réglementaire défavorable. 

10 Fév. 2012 - écrit par P. Sabatier

PrimeView est un cabinet indépendant de recherche économique et financière, agréé par le Ministère de l’Enseignement et de la Recherche. Il ne s’agit donc pas de rigolos comme à la FNAIM qui, depuis des années, envers et contre tout font croire aux français que l’immobilier, comme les arbres c’est bien connu, montera jusqu’au ciel. Représenter des professionnels de l’immobilier et donc rouler pour eux ne doit pas empêcher un minimum d’objectivité.
Pour notre part, nous ne sommes pas des spéculateurs de l’immobilier. En effet, nous considérons que le fait de posséder (au moins) sa résidence principale est un minimum vital pour la majorité des gens. Aussi, que l’immobilier monte ou baisse ne doit pas perturber outre mesure ceux qui détiennent leur logement dans l’unique but d’y vivre. Par contre, pour ceux qui envisagent de vendre leur(s) bien(s) et de quitter la France pour investir au Costa Rica doivent impérativement prendre cet « avis de tempête » très au sérieux. Promis, dans le prochain billet je change de sujet, je n’ai pas envie de vous déprimer davantage en cette période de grand froid.