N° 28 - Je reviens sur la question du chiffre d’affaire (CA) et du bénéfice net pour les B&B et assimilés

Chiffre d'affaire d'un commerce au Costa RicaLe produit phare de nos acheteurs ce sont les « small businesses » c’est-à-dire des maisons d’hôtes, chambres d’hôtes, gîtes, B&B … ce qu’on appelle au Costa Rica communément « cabinas ».
En effet c’est un moyen simple de se procurer des revenus parfois complémentaires à d’autres revenus tels que rentes, pensions de retraite, travail sur Internet ... Vous être 30 à 40 % des clients potentiels à rechercher ce genre d’affaires et nous nous efforçons donc de vous en trouver à prix inférieur au marché et bien placés.
NB : cet article vaut aussi pour les reprises de bail de commerces.

2 questions reviennent quasi systématiquement dans vos e-mails et je vais y répondre ici une fois pour toute.

A] Quel est le CA (Chiffre d’Affaire) BRUT et le bénéfice NET réel ou escompté de cette affaire ?

Certains propriétaires auront des chiffres très complets à vous fournir et d’autres rien du tout. Certains auront une comptabilité et d’autres non. Certains feront des déclarations légales (des « pertes » en général) et d’autres non. C’est ainsi au Costa Rica et vous n’y changerez rien.
Lorsque nous avons des chiffres nous ne les divulguons pas publiquement sur Internet. Et nous ne leur accordons pas plus d’importance que cela car ce ne sont que des chiffres. Et on n’achète pas des chiffres, on achète une affaire.

Lorsque nous n’avons pas de chiffres, pour calculer le CA BRUT annuel d’un small business - on ne parle pas ici d’une société cotée au CAC 40  ;-)) - nous calculons ainsi :

Nombre de chambres x prix moyen nuitée x 365 x taux de remplissage estimé.

Taux de remplissage :

  • 30 % : le plus faible rencontré lorsque la promotion est faite correctement.
  • 40 % : pour établir un business-plan prudent.
  • 50 % : ce qu’il faut viser rapidement.
  • 60 % : ce qu’il faut atteindre après quelques mois ou années de fonctionnement.
  • 70 % : vous êtes déjà un professionnel accompli, félicitations !
  • 80 % : hyper bien placé et hyper bien vendu, génial !
  • + de 80 % : félicitations vous avez gagné à la Loterie Nationale du Costa Rica !

Donc en quelques minutes vous connaitrez, sans le demander à personne, le CA BRUT prévisionnel de l’affaire que vous envisagez d’acheter. Sachant qu’il vous faudra privilégier 4 aspects :

  • L’emplacement.
  • L’aspect général.
  • L’avis du professionnel car lui il sait beaucoup plus que vous sur tous les aspects.
  • Le prix en rapport de ce qui précède.

Bénéfice net d'une affaire commerciale au Costa RicaEn conclusion, quand on parle « small business » on parle uniquement en BRUT. Car le NET dépendra intégralement de vous-même et de comment vous gérez votre affaire. Et non pas de comment l’ancien propriétaire la gérait !

Par exemple :

- Allez-vous payer quelqu’un pour le ménage et la maintenance ? Ou bien allez-vous le faire vous-même ?
- Allez-vous gérer vous-même votre affaire ou passerez-vous par un gérant?
- Allez-vous utiliser les différentes plateformes (Airbnb, Booking, Tripadvisor…) pour louer ? En ce cas calculez une commission de 4 à 18 % selon la plateforme.
- Incluez-vous l’électricité dans la location (pour les climatiseurs notamment).
- Aurez-vous un FB dédié ou un site Internet ?
- …/…

Pourquoi les propriétaires vendent au Costa Rica

De tout ce qui précède va dépendre votre ROI (retour sur investissement) et aussi et surtout des efforts que vous faites pour promotionner votre propriété.

Pour prendre une image c’est comme si vous achetiez un vélo et demandiez au vendeur de bicyclettes : - A combien vais-je rouler avec ça ?

 La réponse est on ne peut plus simple : - Cela dépend à quelle vitesse vous pédalez !
 

B] Pourquoi le propriétaire vend si ça rapporte ? Autrement dit, soyons clair, « j’ai peur de me faire avoir ».

Les propriétaires vendent pour de multiples raisons : retour au pays, retraite, les enfants, les parents, changement de projet, de pays, maladie … le monde des expatriés est dynamique et bouge énormément !
Par ailleurs j’ai récemment lu qu’en France il y a eu plus d’1 million de ventes (source = Notaires) sur un an glissant en 2019, c’est énorme ! Idem, chacun a de bonnes raisons de vendre ou d’acheter, c’est la vie !

Je suppose que vous avez de bonnes raisons d’acheter au Costa Rica et donc le plus souvent de vendre votre immobilier dans votre pays d’origine.
Est-ce louche ? Non, c’est simplement une décision de changer de vie comme beaucoup d’entre nous le font ou le feront au fil de l’existence. Cela vaut dans les 2 sens !

PS : depuis 10 ans l'euro (EUR) baisse franchement face au dollar (USD) - Voir ICI le graphique EUR/USD sur 10 années - et même si la tendance a de bonnes chances de se poursuivre, vous avez interêt à vendre votre immobilier en EUR du fait qu'il est au plus haut et ne montera pas beaucoup plus pour investir en zone USD, le Costa Rica par exemple. Car ici votre immobilier peut encore s'apprécier et la monnaie support, l'USD, également. En zone euro c'est clairement l'inverse. Ne nagez pas à contre-courant !!




Costa Rica Immobilier


Costa Rica Immobilier | Copyright © 2011-2020